hits

Boligboble i Oslos gater

kommentarer

Det er brennhete tider på boligmarkedet i Oslo. 

Boligprisene på landets største marked for bruktboliger har steget ca 13 % på de siste 12 måneder. En alternativ pengeplassering som sparing i banken gir 1 eller 2 prosent på høyrentekonto. Aksjemarkedet som folk flest er redd for gir mer, men er tilknyttet mer risiko. 


Kilde: Eiendom Norge, lenke til siste rapport her

http://eiendomnorge.no/wp-content/uploads/2016/06/Boligstatistikk-mai_01.pdf


I andre regioner er prisveksten langt lavere, og i Stavanger er det faktisk en nedgang på 7 %.

Hvordan er dette mulig?

Det er arbeidsmarkedet og forventningene som bestemmer boligprisene. Under den oljedrevede oppgangen var det Stavanger som vant boligprisveksten i mange år. På den annen side er det investeringslyst og lånekostnader som betyr svært mye. Lysten på Oslo-eiendom øker når Vestlandet sliter. Renten er rekordlav. Det er gratis å låne penger siden inflasjonen er like høy som boliglånsrenten.  

Formueseffekt - ingen arveavgift 

Det har vært alt for lite fokus på inntekt- og formuesforhold på Oslo-markedet. Tallenes tale er klar: Oslo-familier tjener mest på fjernet arveavgift. Det kan være snakk om 1 milliard kroner over noen år. 

Som nevnt over er det store forskjeller på hvordan vi sparer til alderdommen. Sparekonto er ikke lenger særlig interessant. 

Veldig mange har investert i en bolig nr 2, såkalt sekundærbolig, og det er gitt store summer i forskudd på arv for å hjelpe barn og barnebarn til sin første bolig. Mange kjøper leiligheter til spekulasjon eller som pensjonssparing. Samtidig er det fortsatt en mulig vei til å redusere formuesskatt ift. aksjer. 

Nå skjer det heldigvis endringer som kan endre noe på denne skjevheten.

Alle vil til Oslo-effekten

Kombinasjonen av alle som vil studere eller jobbe i Oslo-regionen når valgmulighetene er størst her, gir en drahjelp til boligprisene som ikke kan undervurderes.I tillegg har man virkning av alle flyktninger som helst vil bo i hovedstaden. En studie NyAnalyse har gjort for EIE eiendomsmegler fant en 15% "ekstravirkning" på boligpriser i Oslo fra dette. Det er nemlig slik at hver fjerde innvandrer til Norge, havner i Oslo innen fem år etter at de kommer til landet. Videre er Oslo kommune nødt til å kjøpe boliger til alle asylsøkere og flyktninger, og det drar også opp prisene i deler av byen. 

Sikker avkastning

Det er ingen stor risiko tilknyttet boliginvesteringer i Oslo-regionen. Så lenge man ikke låner over pipa, går det bra 9 av 10 ganger. Og bak en dumdristig ungdom står ofte en fornuftig og rik onkel. Dermed dras prisene videre opp. At babyboomers generasjoner i 60-70 årene flytter til bynære leiligheter trekker også opp etterspørselen. På høyere pensjon og kombinasjon med arbeid er det enklere å klare et lån litt lenger.

Emerging markets: Øst tar igjen Vest

Et nytt taktskifte i boligprisene i Oslo er at prisveksten stiger langt mer på Østsiden av byen enn i vest. Vi opplever nærmest en gjeninnhenting av tidligere boligprisvekst på vestkanten. Nye, store grupper med innflyttere fra hele landet, ansatte og jobbsøkere, innvandrere og studenter vil bo i Oslo; enten nær jobben, T-bane, slektninger, byens uteliv eller cafe-latte-baren.

Hvor dette vil ende, vet ingen? Men det er ventet at Oslos befolkning fortsetter å vokse de neste 10 årene. En eldre befolkning som vil bo hjemme lenger, vil kanskje frigjøre færre boliger enn før også?

Og om det nye Byrådet vil lykkes med raskere boligbygging er et stort spørsmålstegn. Det trengs både ny politikk og nye utredninger for å sikre tak over hodet for (ufødte) Oslo-innbyggere.