hits

Bolighaier og pensjonssparing: hvorfor stiger prisene?

kommentarer

Dagens tall for eiere av Oslo-boliger er 22 prosent opp med boligverdien på 12 måneder. Langt utenfor normalen. 

Hvorfor skjer dette?

Lav rente. Norges Bank holdt renten uendret på sitt september og oktober-møte, og signaliserte at renten vil holdes lavt de neste par årene. Det er ikke vår jobb å sette renten opp pga. boligprisutviklingen i en region, men vi er bekymret, sa Øystein Olsen. 


Kilde: Eiendom Norge

Nordmenn flest som eier en bolig og har 3-4 millioner i boliglån har opplevd at de beste boliglånsrentene falt fra rundt 4 prosent i 2014 til under 2 prosent i dag. Dermed faller årlige renteutgifter på 3 millioner kroner i lån fra drøyt 86.000 kroner etter skatt til mer moderate 45.000 kroner. Kombinasjonen av høy boligprisvekst og lavere renteutgifter har gjort det langt mer lukrativt å eie enn å leie. Unge mennesker i dag har heller aldri opplevd høye renter på boliglånet, og "ulv- ulv-ropet" om renteøkning i fremtiden har lite gjennomslag.   

Flere bolig nr 2-haier. Flere og flere nordmenn sparer til pensjon i form av bolig nummer to. Tallenes tale er at antallet sekundærboliger har steget med 14 prosent i Oslo fra 2010 til 2014. Rundt hver åttende person eier en sekundærbolig. For gruppen over 67 år er det en vekst på over 30 prosent i eiere av sekundærbolig. Verdien av disse boligene var i gjennomsnitt 3,6 millioner kroner i 2014. Da var grunnlaget for formuesskatt på kun 50 prosent, men bankinnskudd og aksjer var 100 prosent. Nå er det jevnet ut med 80 prosent for sekundærboligene. I statsbudsjettet for 2017 ble aksjer nedjustert til 90 %. Det er riktig og viktig medisin.

Lav avkastning i banken, Med de prisene som Oslo ligger på og avkastningen, så slår det knock out på alle alternative investeringer. Aksjer fremstår som mer risikofylt for mange, og inntekt fra utleie kombinert med sterk vekst i boligpriser gjør det lukrativt. Det er en forklaring når sparing i bank er tapsprosjekt ved høyere inflasjon enn avkastning årlig om dagen.

Forskudd på arv og bolighjelp høy.

Det er tendenser til panikk blant unge som ikke kommer inn i boligmarkedet. Særlig gjelder dette når prisene på mindre leiligheter øker med opptil 20 prosent årlig i Oslo. Jeg tror det er en kombinasjon av at langt flere får familiebidrag eller arv, bankene konkurrerer om kundene og status ved å eie i hovedstaden er på all time high. I følge en spørreundersøkelse gjennomført av NOVA høsten 2015, er utviklingen i andelen som får forskudd på arv steget fra 27 til 34 prosent fra 2014 til 2015. Det kan ha sammenheng med fjerningen av arveavgiften som gjør det enklere å hjelpe. Fra andre undersøkelser vet vi at 4 av 10 unge boligkjøpere får økonomisk støtte fra familien. De fleste får 200- 400.000 kroner, men 1 av 10 får over 900.000 kroner. Det er bidragsyter til Oslos prisboom i det siste.

Innbyggervekst. Befolkningsveksten er også en klar driver bak dette. Hver fjerde innvandrer til Norge havner i Oslo innen fem år. Det har gjennomgående vært bygget for lite og kanskje feil type boliger. 

Hvilke tiltak kan politikere gjøre i neste fase?

På etterspørselssiden er det mulig å begrense rentefradraget for boliger man ikke bor i selv, eventuelt trappe ned rentefradraget over 10 år. Det er mulig å gjøre grep som hindrer kjøp for direkte videresalg slik Obos har innført. Andre tiltak som hindrer spekulasjon kan vurderes, men Oslo trenger også utleieboliger - så det gjelder å vite hva man gjør. Videre kan det bygges mer i offentlig regi tiltenkt et bredere leiemarked for unge eller utsatte grupper, men dette er kontroversielt. Det politiske arbeidet som pågår med å forenkle byggeprosesser og planarbeidet er uansett viktig. Leilighetsnormen som skal sikre flere store boligenheter innenfor Ring 2 tror jeg blir endret. Det er rett og slett for eksklusivt å ha denne regelen når tusenvis står i kø etter mindre leiligheter.

Men slike tiltak kan være helt feil for boligmarkedet i Stavanger hvor prisene har falt 4 % siste 12 måneder. Ikke lett å løse denne floken..

Boligpolitikk er mer aktuelt enn noen gang ett år før Stortingsvalget. Stemningsbølgen er at arbeidsmarkedet er noe bedre enn for ett år siden, og at Vestlandsproblemet ikke rammer Oslo og Østlandet. 

Vil boligprisene i Oslo stige like mye frem mot valget?

Nettavisen lesere sier dette:



Innlegget er basert på bidraget i NEFs magasin Eiendomsmegleren nr6/2016.