hits

september 2016

Millionær på sekundær: Bolig nr 2 ofte lønnsomt

Alle markeder har sine spekulasjonsobjekter. 

Innen bolig og eiendom kalles dette for sekundærboliger eller deler av næringseiendomsmarkedet. 

Tabell under viser antall sekundærboliger og samlet ligningsverdi av sekundærboliger (i nominelle kroner) for utvalgte byer.

Hvorfor er det særlig lønnsomt med sekundærbolig- investeringer?

I et stigende boligmarked med alternativt rente på sparepengene rundt 1 prosent, og mulighet for å redusere formuesskatten - blir det et opplagt valg for mange. Markedsverdiene av disse plasseringene var i 2013 på hele 260-270 milliarder - og det var kun i de 7 byene ovenfor.



Fremveksten av sekundærboligmarkedet har vært rask. Bare siden 2010 har dette antallet vokst med ca 16.000 i de 7 byene. Det har helt sikkert vokst videre fra 2013 til 2015. Men vi må ikke glemme at leiemarkedet trenger disse boligene; ikke alle kan eller vil kjøpe egen bolig. Pendlere, studenter og politikere på Stortinget trenger tak over hodet i eller rundt storbyen.

Gevinst: Siden likningsverdien var 50% av markedsverdien i 2013, ble muligheten til å redusere formuesskatt ganske åpenbar for mange. 

På en gjennomsnittlig bolig nr 2, med markedsverdi på drøyt 3 millioner, i Oslo var det enkelt å spare ca 17.000 kroner i formuesskatt, hvis alternativet var bankinnskudd eller børsnoterte aksjer/fond.

Selv med lånekostnader ble regnestykket ganske positivt, deler av rentekostnaden (28% den gangen) kunne trekkes fra inntekt - og boligprisveksten; sammen med evt. leieinntekter gjorde det til en god investering. I dag er formuesskatten noe lavere, rentefradraget falt til 25%, men boligpriser stiger mer igjen. NB: Regionale forskjeller.

Dyrere å eie sekundærbolig

Fra 2016 har det vært 80% likningsverdier på bolig nr 2. Dermed er det momentet mindre interessant iår. På den annen side har boligprisveksten i feks Oslo steget med 16,3% de siste 12 måneder.

I statsbudsjettet kommer det trolig en reduksjon i verdsettelse av næringskapital fra 100 til 80%. 

Det er langt mer usikkert om det kommer en ny sekundær-boligskatt på toppen av normal eiendomsskatt (i mange - ikke alle kommuner). 

Utfordringen er at leiemarkedet trenger ganske mange bolighaier.

Digitale kommuner og byråkratiet

Vi går inn i en digital omstilling, også for kommune-Norge. 

Farten på kommune-reformen er vanskelig å måle, men det ligger store utfordringer under overflaten.

En gjennomsnittlig kommune i Norge har 180 - 200 ulike IKT-systemer ifølge Regjeringens Digitale Agenda.  

Det er en stor diskusjon om hvor mange kommuner som er naturlig for "det nye Norge". I Finland var målet med kommunereform en innsparing på 10 milliarder kroner. I Norge er ikke dette høyt på agendaen.

Gjennom de siste 6 årene har NyAnalyse utarbeidet en oversikt som viser store forskjeller i ressursbruken til administrasjon og styring.

Noen kommuner ligger godt an og har fått glede av stordriftsfordeler. Andre sliter med for få innbyggere eller for svak prioritering av effektive løsninger.  

Fra vår oversikt ser det ut til at Arendal, Drammen og Ålesund klarer å holde igjen på utgiftene målt per innbygger sammenliknet med mange andre kommuner. Det er selvsagt slik at vi kun måler ressursbruk og ikke kvalitet på administrasjon og styring av en kommune.

Det er likevel tankevekkende at innbyggere i ulike deler av landet svarer på innbyggerundersøkelser basert på for lite fakta.

At man er fornøyd med sin kommune i dag, betyr ikke at kommunen kan hvile når eldrebølgen slår hardere inn på budsjettene. 

En mangel på arbeidskraft pga fraflytting og stadig flere eldre per ansatt i kommunen, vil tvinge frem endringer.  
På hvilken måte kan ny teknologi og smartere organisering løse eldrebølgens utfordringer?

Holder det å ansette en Digitaliseringsdirektør eller er det bare å øke byråkratiet?